Ипотеку вписали в реновацию

12.06.2017 14:16 0

Ипотеку вписали в реновацию

Депутатам напомнили о стоимости залогов.

Ипотеку вписали в реновацию

Ко второму чтению в законопроекте о реновации появились нормы, определяющие судьбу ипотечных квартир в сносимых пятиэтажках. Согласно им, при ипотеке залог будет автоматически перенесен на новую квартиру вне зависимости от согласия на то кредитора и заемщика, а условия кредита при этом останутся неизменными. В то же время вопрос равноценности новых и старых квартир в случае ипотеки остается открытым, что несет для банков риск снижения обеспечения по ранее выданным ссудам в случае существенной разницы в цене старого и нового жилья.

Вчера участники широких парламентских слушаний в Госдуме поддержали представленные им поправки по резонансному проекту о реновации жилищного фонда Москвы. Они будут учтены при подготовке итогового текста проекта ко второму чтению, которое намечено на 9 июня. Важной частью поправок стало появление в программе реновации норм, касающихся ипотечного жилья, изначально этот вопрос учен не был.

К разработке поправок была привлечена экспертная группа с участием Сбербанка, ВТБ 24, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и других крупнейших игроков ипотечного рынка (см. «Ъ» от 26 апреля).

В результате совместной работы в поправках появилась конкретика относительно того, как быль с квартирами в сносимых пятиэтажках, если они находятся в залоге у банка по ипотечному кредиту. Проект предусматривает автоматическую смену залога вне зависимости от согласия на это кредитора, страховой полис также будет переоформлен на новое жилье, не будет необходимости править и закладную. Внесение изменений в закладную будет осуществляться путем прикрепления к ней дополнительного листа с данными о новом предмете залога безвозмездно. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений к правам и обязанностям соответствующих сторон в отношении нового предмета залога, следует из поправок. Таким образом, проект защищает граждан от риска досрочного прекращения ипотечного договора по инициативе банка.

В то же время риски банков учтены не в полной мере, указывают эксперты. Хотя в поправках ко второму чтению появилась норма, что в рамках программы собственник жилого помещения по письменному заявлению может не согласиться с предоставлением ему равнозначного жилья и получить равноценную сносимому жилью денежную компенсацию и жилье, с ипотекой вопрос неоднозначен. Например, в поправках прямо указано, что выплату равноценного возмещения в денежной форме не вправе требовать собственник жилого помещения, находящегося под обременением (в частности, в залоге у банка). То есть ипотечники лишены права получить деньги за ранее приобретенное в кредит жилье и закрыть кредит. Относительно возможности для ипотечных заемщиков подать заявление на получение вместо предложенного равнозначного жилья равноценного особых указаний в поправках нет.

Сами по себе определения равноценности и равнозначности неконкретные, указывают банкиры, опасаясь, что в результате реновации у них в залоге окажутся объекты существенно меньшей стоимость, чем первоначальные залоги. «В законопроекте достаточно размытые формулировки в отношении равноценного и равнозначного жилья, потому как не ясен механизм — как эту равноценность определять, стоимость квартиры определяет в том числе и ее локация, причем иногда даже в радиусе 120 метров цены на квартиры могут существенно отличаться,— говорит зампред правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.— В итоге банки не защищены от ситуаций, когда стоимость нового залога будет ниже, чем стоимость квартиры в сносимом доме». По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, столь неприятный для банка сценарий возможен, если заемщика переселят из хорошего района в очень плохой. «Скажем, пятиэтажки в Кузьминках стоят порядка 145 тыс. руб. за 1 кв. м, а новостройки массового сегмента в соседнем Люблино — 132 тыс. руб. за 1 кв. м»,— указывает она. «В проекте можно было бы четко указать, что оценочная стоимость полученной в результате реновации квартиры не может быть ниже стоимости старой квартиры»,— отмечает партнер юридической фирмы ЮСТ Александр Боломатов. «Кроме того, юристы отмечают, что в проекте в части ипотеки не учтены вопросы, связанные с банкротством граждан или наследством, указывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и партнеры» Александр Лысяков.— Эти вопросы проектом не урегулированы».

Впрочем, в проект еще могут быть внесены поправки, указывает глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. «Если участники рынка видят риски в том, что цена нового жилья, несмотря на формулировку «равноценное», может быть ниже стоимости залога, то это как минимум предмет для дискуссии»,— отметил он. В то же время Анатолий Аксаков поставил под сомнение, что необходимо ориентироваться на оценочную стоимость объекта залога по ипотеке, так как «оценка — вещь субъективная». Возможно, правильнее было бы смотреть на кадастровую стоимость, отметил он.

Следующая новость
Предыдущая новость

Автоматические противопожарные экраны для защиты помещений Незабываемый праздник для ребенка Популярная социальная сеть Kwai Актуальная доска объявлений Ростова-на-Дону Лучшая клиника для беременных

Лента публикаций