3
Екатерина Добрикова
EvgeniiAnd / Shutterstock.com
13 марта 2012 года между Администрацией города (арендодатель) и обществом «А» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для строительства на нем детского сада. Срок действия договора истекал 12 марта 2015 года. При этом стороны согласовали условие, согласно которому договор считается продленным на неопределенный срок, если по окончании срока его действия арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, – в этом случае каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.
Строительство детского сада на 320 мест велось на законных основаниях – общество «А» получило разрешение на строительство от 25 января 2013 года, выданное на срок до 25 февраля 2014 года. За указанный период времени оно возвело на участке сооружение до уровня первого этажа.
К 12 марта 2015 года договор аренды расторгнут не был, поэтому 21 апреля 2015 года Администрация города направила в адрес общества «А» письмо, в котором сообщила об отказе от договора аренды и предложила освободить и передать земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в течение 30 дней (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).
Но поскольку земельный участок так и не был освобожден, арендодатель обратился в суд с иском, требуя обязать общество «А» освободить и возвратить земельный участок. Суд требования истца удовлетворил (решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18 апреля 2016 г. по делу № А75-236/2016). Арендодатель, отметил судья, отказался от договора аренды, а доказательств оформления соглашения на новый срок для завершения строительства, а также продления разрешения на строительство и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства нет. А раз правовые основания для пользования обществом «А» спорным земельным участком, по мнению суда, отсутствовали, и само строительство было фактическое прекращено, суд обязал арендатора возвратить Администрации города арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.
Ответчик с таким вердиктом был не согласен и обратился с жалобой в апелляцию, которая решение отменила и в иске Администрации города отказала (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2016 г. № 08АП-7055/16). Суд подчеркнул, что арендатор на момент предъявления иска знал о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях. Тем самым отказ арендодателя от договора аренды не должен лишать общество «А» права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. То есть у истца, решила апелляция, нет правовых оснований требовать от ответчика освободить и возвратить земельный участок.
На этот раз жалобу подал истец – и кассация поддержала позицию суда первой инстанции, отменив апелляционное постановление (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 октября 2016 г. № Ф04-5219/16). Выводы суда апелляционной инстанции, по мнению кассации, неверны – срок действия договора аренды истек, а при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (ст. 622 ГК РФ). В результате суд обязал общество «А» освободить испрашиваемый земельный участок.
Отстоять свое право ответчик решил в Верховном Суде Российской Федерации – в своей жалобе он просил отменить незаконные, по его мнению, акты судов первой и кассационной инстанций. И ВС РФ счел, что для этого есть все основания (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773).
Суд напомнил, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При этом, разрешая вопрос о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы – замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (ст. 130-131 ГК РФ, п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Общество «А» возвело на спорном земельном участке объект до уровня первого этажа. Таким образом, это сооружение, подчеркнул ВС РФ, является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав нее. А собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ст. 271 ГК РФ).
Суд также отметил, что принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 г. № 10661/10).
Схожая правовая позиция была сформулирована и в другом акте ВАС РФ, согласно которому прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. № 14381/10).
Более того, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Поэтому ВС РФ сделал вывод, что требования Администрации города об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества «А» права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
Помимо прочего Суд обратил внимание на то, что в отношении общества «А» на момент рассмотрения спора была введена процедура конкурсного производства и объект незавершенного строительства вошел в конкурсную массу в целях расчетов с его кредиторами (п. 5 ст. 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
При таких обстоятельствах, по мнению ВС РФ, снос объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка арендодателю влечет нарушение прав и законных интересов кредиторов общества «А» и неопределенного круга лиц ввиду строительства социально значимого объекта, что является недопустимым.
В связи с этим Суд отменил акты судов первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление апелляционного суда, которым в иске Администрации города было отказано.
*